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Vorvertrag

Der Vorvertrag ist ein Vertrag, mittels welchem sich 2 oder mehrere Partien einigen, zu einem späteren Zeitpunkt einen Vertrag abzuschließen.

Die Provision für den Makler ist laut Oberstem Gerichtshof ab dem Moment des Abschlusses des Vorvertrags geschuldet.

Der Vorvertrag ist NICHTIG wenn er nicht in derselben Form abgeschlossen wird, die das Gesetz für den endgültigen Vertrag vorschreibt.

Wenn derjenige, der einen Vertrag abzuschließen verpflichtet ist, diese Verpflichtung nicht erfüllt, kann die andere Partei, sofern dies möglich und im Titel nicht ausgeschlossen worden ist, ein Urteil erlangen, das die Wirkung des nicht abgeschlossenen Vertrages erzeugt.

Die Anmerkung des Vorvertrages – Art. 60 bis Grundbuchsgesetz: Das obligatorische Rechtsverhältnis, das durch den Abschluss eines Vorvertrages entsteht, gilt nur zwischen den Vertragsparteien, dh. trotz geleisteter Unterschrift könnte der Verkäufer dieselbe Immobilie an Dritte veräußern oder sie mit dinglichen Rechten (z.B. Dienstbarkeiten) oder mit Hypotheken belasten. Zudem könnte die Immobilie von Dritten belastet werden (z.B. gerichtliche Hypothek, Beschlagnahme, Anmerkung von Klagen ...).

In diesen Fällen wäre es nicht möglich, das entsprechende Rechtsgeschäft anzufechten und der Geschädigte hätte lediglich Anspruch auf den Ersatz des entstandenen Schadens.

Schutz dagegen bietet die Anmerkung des Vorvertrages: Durch die Anmerkung des Vorvertrages in das Grundbuch wird der Vorkaufsberechtigte von eventuellen weiteren Verkäufen der gleichen Immobilie und von allen anderen Ansprüchen, schadlos gehalten.

Mit anderen Worten könnte man sagen, dass gegenüber Dritten der endgültige Vertrag mit dem Datum als eingetragen gilt, mit welchem der Vorvertrag angemerkt wurde.

Dadurch sind alle nach der Anmerkung des Vorvertrages abgeschlossenen Rechtsgeschäfte hinsichtlich des versprochenen Kaufguts unwirksam und in diesem Fall sind die Guthaben des Käufers vorrangig (privilegiert) zu betrachten (z.B. Rückerstattung der geleisteten Zahlungen, Zahlung in zweifacher Höhe des Angeldes).

Die Eintragung schützt den Käufer weiters im Falle eines Konkurses des Verkäufers und der damit verbundenen Nicht-Erfüllung des Vorvertrages.

Wann soll eine Eintragung erfolgen?

Insbesondere erscheint die Eintragung sinnvoll, wenn:

  • zwischen dem Abschluss des Vorvertrages und des Hauptvertrages ein längerer Zeitraum vergehen wird;
  • die geleisteten Zahlungen (Angeld, Anzahlungen..) beträchtlich sind;
  • das Erwachsen von Drittansprüchen durchaus denkbar ist